게스트 해설: Densifying Davis

롭 데이비스

이 글에 표현된 견해는 저자의 견해이며 그의 고용주나 그가 회원으로 속해 있는 지역사회 조직의 견해를 대변하지 않습니다.

데이비스 시는 시의 주택 개발 환경을 바꾸기 위한 공동의 노력 없이는 RHNA 요구 사항[1]을 성공적으로 충족할 수 없습니다. 본 문서는 시의회가 주택 문제를 즉시 해결하기 위해 사용할 수 있는 4부분으로 구성된 개념적 접근 방식을 제시합니다. 한 가지 요소는 시민의 투표가 필요하고, 다른 요소는 공공 및 민간 파트너와의 협력이 필요합니다. 두 가지 문제는 구역 결정과 시 소유 토지 개발 제안 요청을 통해 상대적으로 빠르게 해결될 수 있습니다.

1. 특정 조건에서 시민의 투표 없이 주변 개발이 진행될 수 있도록 법안 D(이전의 법안 J 및 R)를 수정합니다.

현재, 토지를 농업 또는 공공 공간에서 도시 용도로 재지정하는 모든 개발에는 프로젝트 기본 기능에 대한 시민의 투표가 필요합니다. 또한, 토지 지정이 농업에서 다른 용도로 변경되는 경우, 도시 코드는 인근 토지를 영구 농업 또는 기타 지역권으로 배치하여 향후 개발을 차단하는 토지 완화를 요구합니다.

아마도 법안 D를 수정하는 방법은 여러 가지가 있을 것입니다. 이를 수행하는 간단한 방법에는 두 가지 중요한 구성 요소가 포함됩니다. 즉, 프로젝트를 시민 투표에서 제외시키는 최소 프로젝트 개발 표준을 정의하고 도시 제한선을 설정하는 것입니다.

최소 프로젝트 개발 표준 세트를 정의하는 구성 요소 1은 최소 표준을 달성하는 프로젝트가 법안 D 투표에서 면제된다는 의미입니다. 부동산 소유자/개발자는 원하는 경우 최소 금액을 피하고 법안 D가 적용되는 프로젝트를 추진할 수 있습니다.

법안 D를 수정하려면 시민들의 투표가 필요하지만 이는 불확실성, 일회성 잘못 계획된 프로젝트, 비용이 많이 들고 분열을 일으키는 캠페인으로 이어지는 현재 접근 방식보다 틀림없이 더 낫습니다.

시의회가 위원회와 시민 의견을 바탕으로 개발에 앞장서는 최소 개발 표준에는 다음이 포함될 수 있습니다.

이러한 최소 표준은 개발 계약(DA)에 명시됩니다. DA는 수정 대상이 될 수 있지만, 어떠한 경우에도 DA 수정으로 인해 최소 기준을 위반하는 결과가 발생해서는 안 됩니다.

개발 최소값을 명시하는 것 외에도 법안 D 수정안에는 두 번째 구성 요소, 즉 향후 개발이 확장될 수 있는 한계를 명확히 하는 "도시 제한선"의 정의 및 승인이 포함될 수 있으며 포함되어야 합니다. 개정안은 향후 도시 제한선 변경 시 시민의 절대다수 투표가 필요하도록 작성될 수 있습니다.

도시 경계선의 가치는 두 가지입니다. 1) 시민들이 도시의 최종 발자국을 시각화할 수 있습니다. 2) 토지 투기를 기다리는 인센티브가 감소/제거되기 때문에 경계선 밖의 토지 소유자가 자신의 재산에 대한 농업 또는 기타 지역권을 수락하도록 장려할 것입니다.

법안 D와는 별도로, 수정 과정은 농업 용도에서 제거된 토지에 대한 완화 요건을 설정하는 시의 "농업에 대한 권리" 규정을 재검토할 적절한 시기이기도 합니다. 도시 제한선을 알면 시의회는 위치 및 유형(농업, 강기슭 등) 측면에서 특정 기준을 충족하는 지역권 획득을 장려할 수 있습니다.

"최소값"에 대한 세부 사항은 법안 D 면제에 따라 개발 자격이 있는 부동산을 소유한 시민 및 부동산 소유자와의 상당한 숙고가 필요합니다.[2] 도시 제한선 역시 지역사회의 참여가 필요합니다.

2. 특정 밀도 목표가 달성되면 주택 개발이 가능하도록 현재 특정 상업용 부지의 구역을 재조정합니다.

최근 몇 년 동안 시의회는 주택 개발을 허용하기 위해 특정 상업 부지의 구역을 재조정했습니다. 이 영역에는 여전히 기회가 남아 있으며, 시의회는 신속하게 조치를 취해 핵심 영역을 식별하고 현재 부지의 신속한 신규 개발 또는 재개발을 허용하는 기준을 개발할 수 있습니다. 초기 목록에는 다음이 포함될 수 있습니다.